Après un pic en 2021 à plus de 13 000 ventes, trois années consécutives de baisse ont été observées, conduisant à un total d’un peu plus de 10 000 ventes HLM en 2024. Ces ventes représentent environ 0,2 % du parc social en 2024. La grande majorité des logements vendus l’ont été à des personnes physiques (95 %), principalement des personnes non-locataires du parc social : en 2024, 5 800 logements ont été cédés à ces dernières (59 %), contre 2 400 aux occupants du parc social et à leurs proches et 1 800 à d’autres ménages vivant déjà dans le parc social.
« Qui achète du logement social ?
Les ventes de logements sociaux se répartissent en deux grandes catégories. La première correspond aux ventes entre organismes bailleurs, au cours desquelles le logement vendu reste dans le parc social.
La seconde désigne les ventes avec sortie du parc, communément appelées ventes HLM, à l’occasion desquelles le logement est cédé à un acquéreur qui n’est pas un bailleur social. En 2024, on dénombre environ 13 000 ventes entre bailleurs et 10 400 ventes avec sortie du parc. La présente note se concentre sur les ventes avec sortie du parc.
La quasi-totalité des logements sociaux vendus avec sortie du parc ont été acquis par des personnes physiques. Parmi elles, les acheteurs non-locataires du parc social sont les plus nombreux (5 800), suivis des occupants des logements vendus ou de leurs proches (2 400), puis des autres locataires du parc social ou des gardiens (1 800). A noter qu’en principe, les ventes HLM s’adressent prioritairement aux ménages locataires du parc social.
Où vend-on du logement social ?
La majorité des ventes au personnes physiques sont davantage localisées dans des zones peu ou pas tendues : 18 % en B2, et 24 % en zone C (Tableau 2). À l’inverse, les zones tendues (A bis et A), qui regroupent 40 % du parc social, sont relativement sous-représentées dans les ventes (23 % des ventes en tout). La zone B1 occupe une position intermédiaire : elle concentre 35 % des ventes, une proportion globalement en ligne avec le poids du parc social présent dans cette zone.
En outre, la part des logements vendus situés en Quartiers Prioritaires de la Ville (QPV) reste proportionnellement faible : seulement 12 % en 2024, alors que les QPV accueillent 31 % du parc social
Qui vend du logement social ?
En 2024, les ventes de logements sociaux à des personnes physiques concernent une majorité de bailleurs, puisque 65 % d’entre eux ont cédé au moins un bien. Toutefois, ces ventes restent fortement concentrées : 10 % des organismes réalisent à eux seuls près de la moitié des transactions (48 %). Ce sont principalement les SA d’HLM qui mènent ces opérations, représentant 67 % des ventes HLM, alors qu’elles détiennent 48% du parc. Loin devant les offices publics (OPH) qui en assurent 27 %, tandis que les SEM et les coopératives demeurent marginales.
Caractéristiques des logements vendus
Les logements sociaux vendus à des personnes physiques entre 2020 et 2024 présentent un profil assez homogène. Ces ventes portent prioritairement sur des biens anciens, de typologie familiale et à caractère individuel.
La nature des logements vendus illustre une orientation vers l’habitat individuel : près de la moitié des ventes en 2024 concernent des maisons ou pavillons, bien qu’ils ne représentent que 15 % du parc social total En parallèle, dans le collectif, seuls les logements de type T1 apparaissent sous-représentés dans les ventes. »
